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湖北省2016年度城市地价监测报告

发布时间:2017-07-18 来源:湖北省国土资源厅网站 阅读次数: 【字体:

2016年全省城市地价动态监测情况

(一)全省城市地价总体水平

1.地价体水平

2016年,全省综合地价水平值为1340.4/平方米。商业地价水平值为2479.3/平方米,住宅地价水平值为1718.2/平方米,工业地价水平值为375.1/平方米

2.地价体变化情况

2016年综合地价同比增长率为2.87%环比增长率为1.75%16个监测城市中,综合地价增长率排名居前两位的为武汉、荆州,分别为7.3%3.69%;排名两位的为咸宁潜江,分别为-2.77%-0.84%

全省商业地价同比增长率为1.53%。其中,商业地价增长率排名居前二位的城市是鄂州武汉,分别为4.26%2.69%;排名居末两位的为咸宁潜江,分别为-5.45%-0.5%

全省住宅地价同比增长率为3.93%。其中,住宅地价增长率排名居前二位的城市是武汉、荆州,分别为9.97%5.04%;排名居末两位的为咸宁潜江,分别为-2.92%-0.98%

 全省工业地价同比增长率为0.69%。其中,工业地价增长率排名居前二位的城市是武汉、恩施,分别为2.20%1.84%;排名居末两位的为潜江、咸宁,分别为-1.43%-0.79%

(二)各监测城市地价状况

1. 各城市分用途地价水平

综合地价水平值武汉、襄阳、黄石、宜昌荆州综合地价水平值高于全省综合地价水平值,依次为4925/平方米、2839/平方米、2102/平方米1478/平方米1378/平方米。

商业地价水平值武汉、襄阳、黄石、荆州商业地价水平值高于全省商业地价水平值,依次为9861/平方米、4090/平方米3830/平方米、2618/平方米。   

住宅地价水平值武汉襄阳、黄石、荆州住宅地价水平值高于全省住宅地价平均水平值,依次为7029/平方米、3599/平方米、2471/平方米1735/平方米。

工业地价水平值武汉、荆州、恩施、鄂州、宜昌、襄阳工业地价水平值高于全省工业地价平均水平值,依次为882/平方米、571/平方米、443/平方米、418/平方米390/平方米383/平方米。

2. 城市分用途地价变化情况

综合地价同比增长率武汉居全省最高,为7.30%荆州综合地价增长率高于全省综合地价增长率为3.69%

商业地价同比增长率鄂州居全省最高,为4.26%武汉、荆州、孝感、恩施、荆门商业地价增长率高于全省商业地价增长率,依次为2.69%2.63%2.62%1.98%1.75%

住宅地价同比增长率武汉居全省最高,9.97%。荆州住宅地价增长率高于全省住宅地价增长率,为5.04%

工业地价同比增长率武汉居全省最高,为2.20%恩施、孝感、宜昌、随州工业地价增长率高于全省工业地价增长率,依次为1.84%1.78%1.30%1.27%

(三)分区域地价状况

1. “一主两副”城市地价状况

“一主两副”城市综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为3080.7/平方米、5452.0/平方米、4055.0/平方米、551.7/平方米,见表8。三城市中武汉综合地价水平值商业地价水平值、住宅地价水平值和工业地价水平值均高于全省的平均水平。

2. 武汉城市圈地价状况

武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1372.3/平方米、2743.3/平方米、1863.0/平方米、356.6/平方米,见表10圈中九城市,综合地价水平值高于全省水平的武汉黄石;商业地价水平值高于全省水平的武汉黄石住宅地价水平值高于全省的为武汉黄石;工业地价水平值高于全省水平的为武汉鄂州

3. 鄂西生态文化旅游圈地价状况

鄂西生态文化旅游圈综合、商业、住宅、工业地价水平值分别为1299.3/平方米、2139.7/平方米、1532.0/平方米、399.0/平方米,见表12圈中七个城市,综合地价水平值高于全省水平的有襄阳、宜昌和荆州;商业、住宅地价水平值高于全省水平的有襄阳荆州和宜昌;工业地价水平值高于全省水平的有荆州恩施工业地价水平值高于全省水平。

2016年湖北省地价特点分析

(一)全省综合地价水平保持上升态势,涨幅收窄

2016年,全省城市综合地价水平值较2015年年末上涨37.5元,同比增长率较2015年上涨0.2个百分点,较上半年环比增长1.75个百分点。全省综合地价水平保持平稳上升态势,涨幅收窄,同时下半年地价增长较上半年快。

(二)全省分用途地价水平保持总体增长

2016年,全省商业地价水平值为2479.3/平方米,住宅地价水平值为1718.2/平方米,工业地价水平值为375.1/平方米,与2015年年末相比分别增长1.53元/平方米、3.93元/平方米和0.67元/平方米;2015年,全省分用途地价水平同比增长率分别为1.53%、3.93%、0.69%,环比增长率分别为1.00%、2.43%、0.27%。

(三)各监测城市住宅楼面地价占房价比最高约三成

2016年,从监测城市上报数据来看,全省平均住宅楼面地价与房价比值为0.17,其中该比值最高城市为武汉和襄阳,比值为0.30;最低城市为恩施,比值为0.07。住宅楼面地价占房价比例超过20%的城市为武汉、黄石、襄阳;住宅楼面地价占房价接近20%的城市有仙桃、荆州、鄂州和天门;其余城市该比值为1成左右。

(四)全省综合地价增长率低于各项社会经济指标平均增长率

2016年,从监测城市上报数据来看,16个监测城市GDP平均增长率为8.1%,固定资产投资平均增长率为13.1%,房地产投资平均增长率为1.1%,而综合地价增长率为2.87%,房地产投资平均增长率低于各项社会经济指标增率。

数据显示,2016年,各监测城GDP和固定资产投资都保持了较高的增长率,但房地产投资增长率表现分化。房地产投资增长率最高城市是鄂州,为35.9%;房地产投资增长率最低城市是孝感,为-30.95%,同期,该增长率为负值的还有武汉、咸宁、随州和荆门 ,分别为2.5%9.19%11.81%15.0%;其他城市房地产投资增长率差异较大。房地产投资增长率的分化显示出不同地域社会资本对房地产市场有不同预期。

(五)“一主两副”城市地价水平排名维持全省前列

2016年,武汉、宜昌、襄阳综合地价同比增长率分别为7.3%、1.86%、2.38%;综合地价分别为4925元/平方米、1478元/平方米、2839元/平方米;商业地价分别为9861元/平方米、2405元/平方米、4090元/平方米;住宅地价分别为7029元/平方米、1537元/平方米、3599元/平方米;工业地价分别为882元/平方米、390元/平方米、383元/平方米。

“一主两副”城市综合、商业、住宅、工业地价水平分别是全省平均水平的2.3倍、2.2倍、2.36倍、1.47倍,其影响力明显。武汉市各用途地价水平均排名省内第一。

(六)武汉城市圈综合地价水平值高于鄂西生态文化旅游圈,但同比地价增长率较之低

2016年,武汉城市圈综合、商业、住宅地价水平值分别比鄂西生态文化旅游圈高73元/平方米、603.6元/平方米、331元/平方米,工业地价水平值较之低43元/平方米;在同比增长率方面,武汉城市圈综合、商业、住宅、工业地价增长率分别比鄂西生态文化旅游圈分别高1.33、0.18、1.92,工业地价增长率分别比鄂西生态文化旅游圈分别低0.19个百分点。

(七)城市间地价变化分化明

在全省地价低速增长的大趋势下,咸宁、潜江市地价同比出现负增长,例如咸宁综合、商业、住宅、工业地价分别下降2.77%、5.45%、2.92%、0.79%,潜江工业地价下降1.43%,但是武汉、荆州、孝感等城市的部分地价同比增长幅度较大,例如武汉市住宅地价增长9.97%,宜昌市商业地价增长1.39%、住宅地价增长2.54%,恩施市工业地价增长1.84%,城市间分化明显。

2017年湖北省城市地价变化趋势预测

(一)当前市场形势分析

从全国形势来看,经济增速放缓、结构调整、动力转向,工业、投资、房地产呈下行态势,经济下行压力依然较大。

从全省来看,湖北省2016年GDP达到3.23万亿,比上年增长8.1%,高于全国平均水平1.4个百分点。全省经济保持稳步增长,同时下半年武汉市放开限购政策,公积金实行新政策,贷款和提取条件放宽,房地产市场逐步回暖。2016年是“十三五”的开局之年,在经济新常态的影响下,经济增长主要依靠投资拉动,用地需求不会明显减少。

2016年,全省供应建设用地18539.56公顷,同比下降20.07%,商服、住宅、工矿仓储、其他用地分别供应1823.75、3491.37、6081.47、7142.98公顷,分别占比9.83%、18.83%、32.80%、38.53%;商服用地同比下降18.27%,住宅、工矿仓储、其他用地供应量同比下降30.09%、12.45%、20.83%。

在多重经济和政策因素的影响下,全国宏观经济增速放缓,我省总体仍处在较快增长时期,土地呈刚性需求;住宅和工矿仓储供地量减少,基础设施用地大幅增加。全省2016年地价增长放缓;商业、住宅、工业用地价格增速放缓,房地产投资资金向大城市集中,地价增长率城市间分化明显。

(二)2017年地价变化趋势预测

在宏观经济下行压力增大和房地产市场逐步回暖的复合作用下,土地市场将呈现多元化的变化格局,不同地区和不同类型的土地市场供求关系差异增大,这一背景将对地价走势起着决定性影响,而土地、财税、金融等政策将进一步强化这些影响。具体地说,预计2017年,我省“一主两副”城市地价仍将平稳,其他城市地价可能出现差异化变动;商业地价将随着用地交易量增长而出现小幅增长;刚性需求较强的地区住宅用地价格将小幅上扬,需求不足、商品房存量较多的地区住宅地价可能下降,出现负增长的城市可能进一步增加;随着省政府《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(〔2014〕24号)等相关文件的落实,工业用地的价格预计稳中有升。

、建议

(一)实行差异化供应政策,有针对性调节市场供求关系

从数量上,建议对土地市场较热、地价增长过快的地区增加土地供应量,对土地市场较冷、地价降低的地区适当减少供应量。

从结构上,对住宅地价上涨过快的地区增加商品房和保障性住房建设;对工业供地应以盘活存量、调整结构为主,加大产业政策指引。

(二)加大地价监测力度,增强地价监测有效性

建议各监测城市将地价监测工作与部、省地价监测工作结合起来,对“三类异动城市”地价及时跟踪,了解变化情况与原因,分析相应政策。


1 全省各监测城市分用途地价水平值/平方米

  类型

年度

城市

综合地价

商业地价

住宅地价

工业地价

2015年年末

2016
上半年

2016年年末

2015年年末

2016
上半年

2016年年末

2015年年末

2016
上半年

2016年年末

2015年年末

2016
上半年

2016年年末

武汉

4590

4749

4925

9363

9707

9861

6392

6683

7029

863

873

882

黄石

2059

2065

2102

3706

3787

3830

2409

2419

2471

293

293

294

十堰

1011

1011

1012

1601

1630

1631

1007

1008

1009

374

374

374

宜昌

1451

1457

1478

2252

2379

2405

1499

1507

1537

385

388

390

襄阳

2773

2788

2839

3971

4058

4090

3504

3525

3599

382

382

383

鄂州

978

984

997

1803

1913

1957

1221

1227

1242

418

417

418

荆门

939

952

958

2130

2195

2208

1063

1083

1093

311

312

312

孝感

714

725

732

1285

1354

1369

937

952

961

281

284

286

荆州

1329

1334

1378

2544

2569

2618

1747

1749

1835

568

570

571

黄冈

739

741

743

1409

1411

1414

1071

1074

1079

258

258

258

咸宁

505

499

491

1233

1120

1093

583

577

566

253

252

251

随州

710

713

720

999

1041

1048

925

929

942

316

319

320

恩施

694

708

710

945

974

978

690

708

709

435

441

443

仙桃

640

641

645

1928

1930

1948

1310

1312

1324

281

281

281

潜江

838

834

831

1606

1598

1596

1020

1013

1010

280

279

276

天门

877

877

885

1595

1609

1622

1073

1073

1085

263

263

263

平均

1302.9

1317.4

1340.4

2398.1

2454.7

2479.3

1653.2

1677.4

1718.2

372.6

374.1

375.1


2  2016年各监测城市地价增长率(%)

城市 

综合地价增长率

商业地价增长率

住宅地价增长率

工业地价增长率

同比

环比

同比

环比

同比

环比

同比

环比

武汉

7.30

3.71

2.69

1.59

9.97

5.18

2.20

1.03

黄石

2.09

1.79

1.27

1.14

2.57

2.15

0.34

0.34

十堰

0.10

0.10

0.12

0.06

0.20

0.10

0.00

0.00

宜昌

1.86

1.44

1.39

1.09

2.54

1.99

1.30

0.52

襄阳

2.38

1.83

0.96

0.79

2.71

2.10

0.26

0.26

鄂州

1.94

1.32

4.26

2.30

1.72

1.22

0.00

0.24

荆门

2.02

0.63

1.75

0.59

2.82

0.92

0.32

0.00

孝感

2.52

0.97

2.62

1.11

2.56

0.95

1.78

0.70

荆州

3.69

3.30

2.63

1.91

5.04

4.92

0.53

0.18

黄冈

0.54

0.27

0.35

0.21

0.75

0.47

0.00

0.00

咸宁

-2.77

-1.60

-5.45

-2.41

-2.92

-1.91

-0.79

-0.40

随州

1.41

0.98

1.06

0.67

1.84

1.40

1.27

0.31

恩施

2.31

0.28

1.98

0.41

2.75

0.14

1.84

0.45

仙桃

0.78

0.62

0.98

0.93

1.07

0.91

0.00

0.00

潜江

-0.84

-0.36

-0.50

-0.13

-0.98

-0.30

-1.43

-1.08

天门

0.91

0.91

0.93

0.81

1.12

1.12

0.00

0.00

平均

2.87

1.75

1.53

1.00

3.93

2.43

0.69

0.27