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湖北省2013年度城市地价动态监测报告

发布时间:2017-08-25 来源:湖北省国土资源厅网站 阅读次数: 【字体:

一、全省城市地价总体水平

2013年,全省综合地价水平值为1035.62/平方米。商业地价水平值为1976.70/平方米,居住地价水平值为1263.46/平方米,工业地价水平值为378.79/平方米商业地价、居住地价、工业地价水平值呈梯度排列,水平值之比为1:0.64:0.19

二、区域和重点城市地价状况

综合地价指数中,荆州孝感、荆门居前三位,分别为272.27216.03203.00;商业地价指数中,位列前三位的依次是仙桃咸宁孝感,分别为316.09288.82248.71;居住地价指数中,荆州咸宁潜江居前三位,依次为332.03305.08265.45;工业地价指数中,居前三位的是荆州宜昌恩施,分别为231.51164.47157.60

1. “一主两副”城市地价状况

“一主两副”城市综合、商业、居住、工业地价水平值分别为2138.54/平方米、4272.11/平方米、2711.21/平方米、577.35/平方米。三城市中武汉综合地价水平值商业地价水平值居住地价水平值和工业地价水平值均高于全省的平均水平宜昌综合地价水平值商业地价水平值高于全省的平均水平;襄阳工业地价水平值高于全省平均水平。

2. 武汉城市圈地价状况

1)地价总体水平分析

武汉城市圈综合、商业、居住、工业地价水平值分别为1120.77/平方米、2319.27/平方米、1435.52/平方米、356.92/平方米圈中九城市,综合地价水平值高于全省水平的武汉;商业地价水平值高于全省水平的武汉;居住地价水平值高于全省的为武汉仙桃;工业地价水平值高于全省水平的为武汉鄂州

3)武汉城市圈各城市分用途地价情况

地价水平值:武汉城市圈中,综合地价水平值、商业地价水平值和居住地价水平值高于武汉城市圈平均水平的武汉;工业地价水平值高于武汉城市圈平均水平的武汉鄂州

3. 鄂西生态文化旅游圈地价状况

鄂西生态文化旅游圈综合、商业、居住、工业地价水平值分别为926.14/平方米、1536.25/平方米、1042.23/平方米、406.90/平方米圈中七个城市,宜昌荆州综合地价水平值、商业地价水平值高于全省水平;荆州居住地价水平值高于全省水平;襄阳荆州恩施工业地价水平值高于全省水平。

(四)监测城市楼面地价状况

2013,全省商业楼面价水平值均价为978.28/建筑平方米,其中武汉宜昌荆州商业楼面价水平值高于均价,依次为3602.00/建筑平方米1137.00/建筑平方米、1823.00/建筑平方米。

居住楼面价水平值均价684.98/建筑平方米,其中武汉鄂州、荆州、黄冈随州居住楼面价水平值高于均价,依次为2911.00/建筑平方米759.50/建筑平方米、785.00/建筑平方米、612.67/建筑平方米738.00/建筑平方米。

2013年湖北省地价特点分析

(一)全省综合地价水平保持上升态势,增幅同比略微上升

2013年,全省城市综合地价水平值为1035.62/平方米,比2012年的综合地价水平值上涨62.03/平方米,综合地价增长率为6.37%,较上一年度的4.69%上升了1.68个百分点。全省综合地价水平保持平稳上升态势,增幅同比略微上升。

(二)全省分用途地价水平保持总体增长,增幅同比略微上升

2013年,全省商业地价水平值为1976.70/平方米,居住地价水平值为1263.46/平方米,工业地价水平值为378.79/平方米,与2012年相比分别增长146.45/平方米、87.37/平方米和5.91/平方米;2013年,全省分用途地价水平增率分别为8.00%7.43%1.59%,较上一年度的5.43%6.77%0.42%分别上升2.57%0.66%1.17%

上述表明,全省分用途地价水平保持总体增长,增幅同比略微上升

(三)各监测城市居住楼面地价占房价比最高约三成

2012年,从监测城市上报数据来看,全省平均居住楼面地价与房价比值为0.15,其中该比值最高城市为武汉,比值为0.31;最低城市为黄石和十堰,比值为0.08。居住楼面地价占房价比例超过20%的城市有武汉、随州和仙桃;居住楼面地价占房价接近20%的城市有鄂州、荆州、黄冈和潜江;其余城市该比值为1成左右。

一般来说,城市经济发展迅速、住房供需矛盾表现突出的城市和地区会有较高的地价房价比。全省平均居住楼面地价与房价比值较低,较国土资源部09年发布的我国地价占房价比值的全国平均数23.2%8.2个百分点。

(四)全省综合地价增长率低于各项社会经济指标平均增长率

2013年,从监测城市上报数据来看,16个监测城市GDP平均增长率为12.64%,固定资产投资平均增长率为27.82%,房地产投资平均增长率为33.03%,而综合地价增长率为6.37%综合地价增长率低于各项社会经济指标增率。

数据显示,2013年,各监测城GDP和固定资产投资都保持了较高的增长率,但房地产投资增长率表现分化。房地产投资增长率最高城市是荆州市,为80.40%;房地产投资增长率最低城市是潜江,为-43.75%,同期,该增长率为负值的还有孝感,为19.36;其他城市房地产投资增长率差异较大。房地产投资增长率的分化显示出不同地域社会资本对房地产市场有不同预期。

(五)“一主两副”城市地价水平排名维持全省前列

2013年,武汉、宜昌、襄阳综合地价增长率分别为6.32%8.75%8.91%;综合地价分别为4220.00/平方米、1218.00/平方米、977.61/平方米;商业地价分别为9004.00/平方米、1977.00/平方米、1835.00/平方米;居住地价分别为5822.00/平方米、1239.00/平方米、1072.00/平方米;工业地价分别为809.00/平方米、548.05/平方米、410.30/平方米。

武汉、宜昌、襄阳“一主两副”城市在区域经济格局中的影响力继续上升。从2013年度湖北省内各监测城市地价水平来看,武汉市各用途地价水平均排名省内第一,宜昌商业、居住和工业用地价格水平分别排名第3位、第4位和第6位,襄阳商业、居住和工业用地价格水平分别排名第5位、第6位和第3位。“一主两副”城市地价水平保持龙头地位,宜昌、襄阳实现错位发展,截至去年,三市GDP合计已经连续占全省比重57%以上,凸显“一主两副”城市对全省经济的支撑带动作用。

(六)武汉城市圈综合、商业、住宅地价水平值和增速超过鄂西生态文化旅游圈,工业地价水平值和增速都不及

2013年,武汉城市圈综合地价增长率为6.41%,鄂西生态文化旅游圈综合地价增长率为6.31%,武汉城市圈综合地价增长率比鄂西生态文化旅游圈综合地价增长率高0.10%。分用途比较来看,武汉城市圈商业地价、居住地价、工业地价增长率分别为8.67%7.78%1.51%,鄂西生态圈相应各用途增长率分别为6.73%6.82%1.67%

2013年,鄂西生态文化旅游圈综合地价、商业地价和居住地价水平值仍低于武汉城市圈,但工业用地地价反超武汉城市圈,高出49.98/平方米。同时,鄂西生态文化旅游圈综合地价增长率、商业地价增长率和居住地价增长率仍低于武汉城市圈,但工业用地地价增长率反超武汉城市圈,工业表现出强劲的发展势头。


2014年湖北省城市地价变化趋势预测

(一)城市地价综合水平保持平稳或微幅

目前房地产市场政策对商业用地、居住用地和工业用地影响方向和影响程度不尽相同,但综合来看,各城市经济增速平稳,预计2014年,城市地价综合水平继续保持上升态势,增速平稳

(二)商业用地地价仍将保持稳步上涨

在房地产宏观调控大背景不变的情况下,持续的限贷、限购”政策在短期内对抑制对住宅市场投机和投资性需求起着积极作用,对于不受限购政策影响的商铺、写字楼等收益性物业市场仍有商机,从2013年监测数据来看,各监测城市商业用地地价一致保持上涨态势。一方面2009年国家启动扩大内需的基础设施项目建设,目前已经步收到成效,同时2013年各地政府大力加强基础设施建设,各地的投资环境会越来越完善另一方面,各地商业基本稳定加上新的商圈的崛起,预计2014年湖北省商业用地地价将进一步上涨。

(三)住宅用地地价上涨趋缓出现负增长

宏观调控政策短期内不会松动,政府强调继续坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,促进房地产市场平稳健康发展。另外各类保障性住用地供应增加建设力度加大,一定程度上缓解了住房需求,使居住用地的价格上涨受到抑制。预计2014年,居住地价的增速继续放缓甚至出现负增长,其表现取决于具体的房地产市场管控政策落地情况,比如二手房交易个税从严计征、住房信息系统联网和房产持有环节的物业税征收等具体政策的实施时间

此外,2013年各监测城市数据显示,在GDP和固定资产投资都保持了较高增长率的情况下,房地产投资增长率表现却各不相同。各监测城市中,孝感房地产投资增长额较上一年度减少,其余城市房地产投资增长率差异很大,显示出不同地域的社会资本对房地产市场的不同预期。

工业用地地价幅上涨,各地涨幅有差异

湖北省是工业大省,目前正向工业强省推进。一方面湖北省作为内陆省份,将工业经济发展的中心工作转到产业升级上来增大了工业用地需求另一方面,依据地价管理政策,国家对工业用地也有最低价控制。所以预计2014年湖北省工业用地地价总体水平仍将会幅上

此外,受《湖北省土地利用绩效考核暂行办法》政策的影响、各城市不同招商引资政策影响及各城市工业园区建设的进展情况不同,预计2014年各监测城市工业地价差异将进一步加大。